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楼市新政后深圳房价上涨有业主加价太多吓跑买家

http://www.jiajum.com 2015-04-04 16:32 家居装修设计网

　　3月30日，央行、银监会、住建部、财政部、国税局五部委联合出台楼市新政，除二套房贷首付最低可至四成外，购买2年以上的普通住宅也得以免征营业税。新政一出台立刻引发深圳楼市的成交浪潮和反价高潮。有中介预测分析，在新政刺激下，3月深圳二手房成交恐突破1万套，创近年新高。而深圳市场占有率最高的中介深圳中原也在3月创纪录地完成了约2.3亿元的佣金收入。

　　在深圳二手房一片喊涨的背景声中，却不是所有房源都可以如此“傲娇”，也有不少房源的一味涨价并没有获得市场的认可。南方日报记者走访多片区中介并采访专家分析，哪些房子会最有“涨价”的资格，哪些房可以“领涨”。专家表示，从片区来看，龙华、坂田、南头那些距离中心区较近，价格却比较平民的区域房价在当下的市场更为坚挺和更有涨价空间；而从住宅类型看，刚需首次置业青睐的低总价普通住宅的涨幅会超过豪宅。此外，拥有稀缺教育资源的学位房也是当下深圳楼市最为青睐的房源，涨幅明显。

　　看区域

　　龙华、坂田等刚需热点成交最活跃

　　此次新政带动了深圳二手房新一轮的业主反价，而实际上，在此次新政前，深圳楼市从今年春节后就进入成交活跃的状态，并且从全国两会后成交量价攀升至新台阶。

　　记者了解到，春节后的3月开始实行降息，加上两会对房地产的基调是支持自住型和改善型需求，这些因素的叠加使得深圳二手市场已经回暖。根据深圳规划国土委的成交数据显示，3月首周深圳二手成交环比翻倍，随后两周成交快速增长，到上周，周成交已经接近2000套，而由此推断，深圳3月的二手房成交预计突破1万套，这一成交量在近年中都属于高位。

　　而在此次新一轮房地产市场放松政策下，哪些片区的房子会最先上涨？中联地产二手房研究院总经理肖小平告诉记者，最先和最快上涨的就是那些刚需型的房子，“目前市场上的大部分买家都是刚需型购房者，这类房源成交最为活跃，此轮政策一出，这些房源就变得最为紧俏，最为典型的就是龙华和龙岗的房子。”

　　从新政前的中联链家地产的统计看，春节后，龙华、华强北、坂田、碧海、园岭、南头等片区价格上涨幅度比较大。其中龙华、华强北、坂田、碧海、布吉五个片区在短短的一个月时间内价格上涨最明显，涨幅均超过7%，另外近段时间学位房比较抢手，园岭、南头两重点学位片区价格涨幅分别为4.7%、4.5%。

　　其中最为明显的就是龙华，又以北站附近的更甚，肖小平表示，龙华房价上涨快速在最近一个月表现得非常明显，据统计，龙华片区春节后二手房成交量比春节前翻番，价格上涨9.6%。据中联链家地产某分行经理介绍，春节前，金地梅陇镇77平方米的2房售价在208万—215万元，目前的售价已经是220万—230万元，这样的户型每套普遍上涨12万—22万元。

　　据中联链家地产统计，春节后一个月里，龙华片区的四季花城、弘雅花园、花样年花郡、金茂礼都、金地梅陇镇等楼盘不仅成交较为活跃，同时价格上涨十分明显。其中四季花城、弘雅花园、花样年花郡，春节前后价格相差超过10%。

　　从中联链家地产某分行经理了解到，目前龙华的二手房房源大部分业主反价，同时要价坚定，议价难。李先生在春节前出售了一套四季花城100平方米左右的房子，当时售价是266万元，前几天李先生在网上查询四季花城同样的户型，目前已经是275万元，他还向放盘的业务员了解到，275万元的价格没得谈，已经是业主的底线了。他只能后悔卖早了，同时感叹房价上涨之快出乎意料。

　　深圳中原对全市188个样本二手楼盘成交价的统计显示，截至今年3月，龙华区域自从2014年10月以来，一直引领全市楼盘价格涨势，其均价即将突破3万元/平方米；而龙岗中心城片区楼盘同样因为以刚需为主，刚需盘价格的上扬拉动了整个区域价格的上扬，环比上涨4.7%；此外，南山地区的房源受前海、蛇口自贸区楼盘的价格影响，上调幅度也相对较大，样本楼盘均价为42981元/平方米，环比上涨4.6%；福田板块受新洲片区成交的楼盘影响，带动区域均价上涨3.4%；罗湖作为老区，涨幅全市垫底，但区域内的学位房百仕达片区，涨幅居全市之首，高达8%，样本楼盘均价为29041元/平方米，环比上涨1%。

　　看类型

　　豪宅遇冷，普宅火热

　　与刚需类型房源春节以来的持续成交活跃相比，800万元总价以上的豪宅市场则显得十分冷清，成交低迷，价格上涨幅度更是远不如刚需类型房源。业内认为，在当下刚需为主的深圳二手房市场中，豪宅价格将跑输刚需型普通住宅。

　　据中联地产二手房研究院统计，目前深圳二手房住宅的套均成交价为230万元。这意味市场主流成交的房子在200多万元左右，而800万元以上的豪宅占比并不高。据统计，去年四季度，二手房成交中总价500万元以上的比例占4.7%，今年一季度这一数值下降为4.6%。

　　据了解，深圳的豪宅从放盘到成交平均需一年左右，这意味着其需要更长的成交周期。据一些中介地铺的置业顾问表示，近段时间成交的豪宅物业中，一年前放盘的不在少数，即使近段时间投资客抛售豪宅物业明显增加，但在当前在售的房源中，也有许多一年前就已经放盘售卖的，尤其那些售价非常高的物业。如廖先生去年3月份以1100万元放盘天鹅堡250多平方米的物业，目前房子仍然在售中，据中介反映，该楼盘售价一年来基本没有变化，看房的人也有，但很难形成最终的成交。

　　豪宅的高总价、高单价等意味着有能力购买的人是少数，而在当前楼市以刚需首套房置业为主的环境下，高总价豪宅的成交周期和成交活跃度就和普通住宅相差甚远。中联链家布吉片区的某业务经理告诉记者，现在普通住宅处于供不应求状态，成交周期一般不超过两周，如桂芳园一套物业四天前放盘，现在已经成交，前一个看房的客户还抱怨，为什么早两日看房后没有逼她一把买下房子，以致错过看好的房子。

　　中联地产二手房研究院总经理肖小平表示，对豪宅客户而言，800万元是普通豪宅的天花板，并且，购买豪宅的客户对物业诸多挑剔。深圳豪宅的文化沉淀相对于北京、上海等城市豪宅文化要薄弱些，同时不少所谓豪宅的周边配套算不上十分的高端齐全，较为艰难支撑目前这些豪宅的价格。配套无法跟上客户想象中“豪”，这就让大多的置业者望而却步，尤其是自住型客户。另外，购买豪宅的客户普遍十分挑剔，觉得花了那么多钱，各方面都要符合自己的要求。除周边、物业配套外，对价格、户型、朝向、层高、采光、装修等硬软件都不断挑毛病，甚至到苛刻程度，造成看楼的多，真正购买的少。而对刚需客户来说，住房是生活阶段性的需求，只要住房品质适宜且价格在能力承受范围内，均会择机入市。

　　在成交低迷的情况下，豪宅的价格也难以水涨船高。据中联地产华侨城一位置业顾问告诉记者，华侨城的锦绣花园三期目前的成交均价为52700元/平方米，与去年成交均价基本持平，而碧海云天二期目前的成交均价为47430元/平方米，比去年年底仅上涨0.77%。

　　此外，记者还了解到，在豪宅整体成交低迷的背景下，还有投资者在抛售豪宅产品，部分房源甚至成交价低于房产证价格。这背后则是投资客们看清形势，知道豪宅大涨无望，纷纷抛盘。“业主降价几十万元急售！”在华侨城、红树湾等豪宅片区的地铺内，最近经常可以看到这样的信息，部分投资客降价5%—8%抛售手中持有的豪宅。从近期中联地产二手豪宅市场的成交案例来看，放盘业主中80%以上是投资客，他们往往需要资金做其他投资，并且对未来豪宅市场信心不足，因此选择目前价格处于较高水平时套现。

　　仲量联行华东区研究部总监周志锋表示，此次政策调整将令之前受调控政策抑制的改善型需求得到逐步释放，成交量也有望迅速回暖。同时新政传达给市场极其重要的信息，就是楼市要保持稳定，这意味着随着成交量上升，房价总体上有望企稳。

　　周志锋指出：“我们必须指出中国各城市的楼市基本面有很大的差异。大部分二三线城市目前库存巨大，未来新增供应也非常可观。开发商在这些城市还是应该继续将重点放在去库存方面，而非考虑提高售价。在一线城市和1.5线城市整体市场基本面健康，此次政策的放松将可能导致房价进入上升通道。”

　　春节后二手价格上涨最明显的片区

　　片区　　春节后

　　均价

　　(元/㎡)

　　环比同比热点楼盘热点

　　龙华 26159 9.6% 23.5% 金地梅陇镇、潜龙鑫茂花园、世纪春城重点建设，快速发展

　　华强北 44121 8.8% 25.7% 城市主场公寓、金茂礼都全国知名电子商圈

　　坂田 25237 7.1% 10.7% 春华四季园、四季花城、第五园名企效应

　　碧海 28537 7.1% 16.1% 碧海富通城、金港华庭、富通蟠龙居前海自贸区辐射

　　布吉 22683 7.1% 19.5% 桂芳园、可园、荣超花园大社区，低价地段

　　西乡 25655 6.7% 23.1% 湾上六座花园、招商果岭成熟老城区

　　景田 35919 6.5% 3.9% 城市花园、哈尔滨大厦福田重要居住区

　　园岭 39137 4.7% 21.8% 园岭新村、园中花园重点学区

　　南头 33941 4.5% 21.2% 现代城华庭、海岸明珠学位概念，园景花园

　　前海 41096 4.1% 23.5% 诺德假日、星海名城、中海阳光玫瑰园自贸区概念

　　注：①2015春节后统计时间段是2月25日-3月22日；同期的统计时间段是2014年2月8号-3月5日；环比指相比春节前的1月23日-2月17日。

　　数据来源：中联链家地产表格：殷满嫦

　　看资源

　　学位房受追捧，领涨其他类型

　　而另外一类房源在春节后一直呈现趋之若鹜的状态，在这次新政后也会继续成为市场热点，这就是学位房。据中联地产统计，3月深圳二手住宅市场成交大幅增长，价格上涨也比较明显，在城市商务住房、商业中心等各类型学位房物业价格领涨其他类型，置业者购买学位房也比普通住宅类型更为“豪爽”。

　　“重点学校片区的学位房不仅价格较高，而且涨势犀利，可以说是普通住宅中的常青藤。”肖小平表示，在历次的房地产市场调整中，学位房都更保值和领涨各类型房源。而据中联链家统计，去年四季度以来，深圳学位房需求持续旺盛，价格上涨快速，其中3月份学位房领涨十大片区，为45142元/平方米，环比上涨3.9%，较“9·30新政”前上涨15%左右，成为领涨军团。

　　据介绍，学位房拥有能上指定学校的属性，正是由于这属性，众多家长不惜重金置业这类物业。据中联链家白沙岭某分行经理透露，王女士的孩子准备上小学了，看中了百花小学的师资力量，在2月末时已经看好南天大厦的某套物业，其后虽然业主突然反价20万元，但王女士还是不惜多出20万元买下了这套物业。

　　20万元对学位房而言，仍不足说明竞争的激烈。据了解，景田村某套60多平方米的学位房，4个月前的单价大约2万元出头，今年3月中业主以3.2万元的单价放出且几天就已售出，价格足足上涨45%。在其他非学位区域，这样的价格上涨幅度一般不会有置业者接受，但学位房可以。对购买学位房的置业者而言，合适的学位房可遇不可求。

　　今年3月以来，罗湖、福田、南山等区都先后发布了有关学位紧张、学位预警的相关消息，这让学位房的需求进一步紧张，业内预计，学位房虽然价已高，但仍有巨大的上涨空间。根据福田区教育局预计，2015年小一学位缺口4500个，其中园岭、百花、福田南等片区尤为紧张；南山教育局预计，2015年小一学位缺口3734个，未来三年内小一学位不足仍不能完全解决。

　　专家表示，学位的竞争伴随着学位房的竞争，未来学位房仍是众多家长争相置业的对象，因此，学位房价上涨是必然的趋势。

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　　业主要加价

　　买家难追涨

　　■一线市场

　　记者这两天也走访了深圳不少二手房片区，虽然二手房业主的提价和反价行为很多，但是买方却不一定一味地“追涨”，不少买家因为业主的反价而放弃购房。

　　卖早了后悔了还没买也后悔了

　　前海片区因为前海合作区和自贸区等概念的因素是本轮业主反价十分集中的一个区域。在星海名城一家中介地铺记者了解到，一套110平方米的单位此前放盘价450万元，但五部委出台的政策一出来后，业主就打电话提高放盘价到500万元，不过这套房源暂时还没有成交。南山一家美联物业的置业顾问告诉记者，在桃园地铁站的某楼盘，一套32平方米的小房一夜间放盘价从98万元提高到115万元。而还有更多的业主则是临时改口说不卖了。

　　在宝安的一家中介地铺，置业顾问告诉记者，新政出来后大多数二手房的业主都表示了提价，有的提价比较温和些，有的则二三十万元地提价。

　　“后悔早两天卖了房子。”家住坂田第五园的女士邱小姐告诉记者，她的位于第五园的一套大户型在新政前一周以280万元签订了买卖合同，但新政一出该小区的同户型叫价都超过了300万元，甚至有中介打电话跟她说不用看房直接签约，这让邱小姐觉得她的房卖便宜了。

　　后悔的还有不少买家，一些买家此前一两天都有一些意向成交的房源，等两天也是在看看业主的价格能否有些松动，而新政一出，不少业主直接提价，这让这些买家后悔没有早点达成交易。

　　在罗湖东门片区的一家中介地铺，新政出来后一天这家店铺就成交了20多套房源，“很多都是消息一出就来签约的”，置业顾问告诉记者，而反价更是很普遍，一些80平方米以下的小户型提价5万—10万元，一些大一点的户型则提价20万元到几十万元不等，“一些不好意思当面反价的就直接表示房子不卖了”。

　　反价，却不一定能成交

　　对于这种临时提价和反价的市场接受程度，有中介告诉记者，提价不算夸张的很多买家也就接受了，而一些提价太夸张的，买家也就跑了。这名中介表示，现在买房的主要是刚需买家，这些人对价格还比较敏感，提价几万元他们可能会接受，一下子提价几十万元，这些人就直接放弃了。

　　Q房网一家地铺的置业顾问则告诉记者，他所在店铺虽然也比此前多成交了几单，但并没有那种火爆成交的场面，有的业主反价，但反价后却不一定能成交，如果业主一直反价，那么买家很可能放弃购买，也就造成有价无市的场面。民治一家中介地铺的置业顾问则告诉记者，本来有两三个要成交了，这下业主反价买家跑了，成交甚至变少了。

　　有中介就认为，政策出台后业主表示涨价很正常，但涨价后能不能成交才知道市场的接受程度。一切都应该取决于政策落实后的市场表现，目前还不应该过早下定论。

　　福田景田的一家中介店铺的置业顾问告诉记者，这两天确实成交不少房子，但这些房子第一是业主诚心卖，价格此前都已经有了初步意向；第二是即使新政后出现了反价，这些业主的涨价也在合理范围内，并获得买家的接受。