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2.7亿套旧房装修需求释放中!万科、欧派等加码布阵“局改”

http://www.jiajum.com 2023-10-27 18:02 家居装修设计网

近期，万科集团联席总裁、万科物业事业集团首席合伙人朱保全在万科媒体交流会上，谈及万物云"蝶城战略"与房屋焕新业务的进展和突出成果，让行业的目光又一次聚焦到存量家装业务。

事实上，此次万科对家装领域的加码，可以说是“家装梦”的再续。早在2015年7月，万科便联合链家成立“万链”，正式进入家装行业。遗憾的是，被寄予厚望的创业之旅，在2020年6月以万科退出，万链装饰并入贝壳的结果宣布落幕。

此次再次高调链接家装行业，万科将业务聚焦于存量市场，将重心放在了局部改造领域。“万物研选家意在打造房屋改造焕新的新供给力量，以蝶城为地理范围，为蝶城内的老房提供居住升级的局部装修和修缮换新产品。”万物研选家（万物云旗下房屋改造焕新品牌）负责人周珂锐此前介绍。

家庭局部改造近几年悄然兴起，正在成为拉动家居以及房产物业等不少关联产业的一股新势力。

2.7亿套旧房焕发局改市场活力

中国建筑材料流通协会会长秦占学曾表示，以存量房产再装修来促进家居高质量发展，是当前带动消费升级的核心点。目前，以局部改造、二次装修为代表的存量房翻新日渐成为国内家居市场的重要驱动力。

这一判断并非空穴来风。国家统计局数据显示，截至目前，中国至少有2.7亿套房龄超20年的旧房，有装修和改善的强烈需求。对旧房总量与旧改市场的分析，一些研究机构亦有结论。据海通证券的分析，存量房旧改2021年到2026年的年均复合增长为8.7%，预计渠道规模占比从2021年的27.7%，提升至2026年的32.1%。

在市场需求层面，因用户厨房和卫生间使用频率高、相关产品的老化周期快，未来几年在存量市场中会诞生很多细分领域的新消费，包括厨房空间、卫生间空间等局部装修改造正在成为二次装修的流量入口。

土巴兔大数据研究院近日发布的《2023装修消费洞察报告》显示，对比装修预算，基础装修预算为5-12万元的业主占比高达60%，占了大半。排名随后的是预算5万元以下的，占比近20%。业内人士分析称，5万元以下预算的用户占比之所以有所提升，是因为当前的市场主要还是以存量房为主，局改的需求有所提升，厨房、卫生间等空间的局改需求旺盛。

投射到现实，不少消费者遭遇旧房装修陈旧、功能落后，想改造却难以实现的切身难点。其中局部改造翻新与新房装修大有不同，是在原有空间更为复杂的现状基础上的二次升级，对于企业的设计多元化，产品适配性以及服务标准化等都提出更高的要求，这对拥有相关优势的企业也成为机遇。

在市场需求的推动，结合近年房地产市场发展周期对业务增值的迫切需要，包括万物云等物业企业，对家庭装修及局部业务的介入逐渐在大众视野中清晰起来。

从物企自身发展的需求上看，增量市场的家装业务将随着住宅增量的下降而逐渐萎缩，与此同时，近年来房企面临着巨大的经营压力，导致对物业企业的业务供给大幅下降，家装业务同样受到了这一影响。

这让家装业务成众多物企增值业务的重要组成部分，从存量局装发力不失为企业探索的路径之一。近年来，万物云、碧桂园服务、绿城服务、保利物业、旭辉永升等多个物企都踏足家装领域，将其作为增值服务板块的一部分，采用自营方式深度挖掘社区商业需求。

其中绿城服务布局较早，于2017年成立绿城房屋4S，借鉴汽车4S概念，提供了涵盖房屋零星维修、局部改造、房屋翻新等服务。旭辉永升服务2020年发布泛家居平台“旭惠美家“，业务涉及房屋局部改造服务。

10月20日，在万科媒体交流会上，万科集团联席总裁朱保全表示，万科物业在蝶城内引入家装业务，"研选家"业务快速增长，目前成效显著。存量局装局改成为万科增值业务的重要发力点之一。

图源：成都万科官微

细看其模式，与开发商和社区深度绑定的物企做装修生意有着天然优势。按万物云董事长朱保全的【致股东书】中所介绍，蝶城战略即在3公里服务半径内，为10年楼龄以上的老房子提供包括厨房改造、卫浴改造、阳台改造、全屋装修等改造焕新家装服务。

在此过程中，万物云街道模式将企业在管项目和设施同社区、商企乃至城市空间联系起来形成本地化服务网络，建立起20—30分钟可达的服务圈“蝶城”，以实现协同运营、提质增效、创收等目的，体现出鲜明的供应链优势和距离优势。

这也是该模式对万物云家装业务的助力所在，意味着服务圈内充足的订单密度、区域内家装和租售门店成本分摊以及可追溯的后续服务保障，最终达成满意度高，可标准化交付的局部改造产品。

截至今年6月底，万物云推进150个蝶城供应链改造，覆盖超过1000个住宅项目。半年报数据显示，万物云营收利润双增，上半年实现营业收入160.2亿元，同比增长12.5%，净利润为10.5亿元，同比增长15.7%。

可见，万科以局改为切入点，在蝶城内推动装修业务，正以标准化局装业务为主打产品，以足够订单量保有优质工队，以满意度为核心目标驱动传统家装模式变革。尤其是其“0被动增项”和“物业背书，扎根社区快速响应”两方面，切实解决了行业难题。

家居企业重兵布局

在物企纷纷入局家装局改业务的同时，各大家居品牌也持续在优势产品与服务策略上积极探索，对局部装修改造市场保持了较高热情。

图源：百安居官微

据搜狐焦点家居不完全统计，梵客家装、百安居、爱空间、业之峰装饰、金隅天坛整装、被窝家装等装企均早已涉猎旧房改造业务。据悉，百安居已经推出七天爆改卫生间、六天爆改厨房等单项装修业务；梵客集团专门成立了做局改翻新的品牌“梵客微装”，并将卫生间翻新、厨房翻新、墙面翻新也做成套餐形式，方便消费者选择。

定制企业、家居单品类领跑企业同样布局局改市场，抓紧调结构，增空间的新动能。

欧派家居在2023年半年报中指出，欧派家居以厨卫空间的存量旧改业务为突破切入口，逐步拓展局改市场；金牌厨柜从年初开始就加大在局改市场的投入，成立局改事业部，将局改业务作为公司五大核心市场重点布局；好莱客以阳台定制切入存量房及局改；恒洁卫浴全新推出的“恒洁闪装”服务，提供3小时快速全卫换装+8大免费服务，也满足了近几年不断涌现的卫浴局改，快改需求。

针对家居局部焕新这一市场需求，在常见的厨房、卫生间、阳台等几大空间内，焕新品类囊括了瓷砖、地板、涂料、木门、系统门窗、厨柜等，不少品牌推出包含产品、施工、搬运、清洁一条龙焕新服务，以期用服务、性价比和时效取胜。

服务口碑仍是生命线

业内认为，家装领域某种角度与早期的物管行业有相似之处，同样是“大行业，小企业”的市场格局。物企的进入，客观上让局改赛道的竞争愈发拥挤，但也没有形成鲜明的“此消彼长”趋势。各家对于经营与盈利模式的探索，仍然位于探路者的身份，成熟的可规模化复制的案例还未出现，远没到短兵相接的阶段。

如果说今天这波入场企业的经营打法，跟以往相比是否有本质区别，能否真的能回答“这次不一样”，还需要企业去证明。不管怎样，无论是物企的加码还是家居企业的服务进阶，对服务导向性行业来说，更好地解决装修行业服务差的顽疾，仍然是关乎发展存亡的关键点。

要做好局改这门生意，门槛并不低，并非具备资源整合与获客优势就能轻松应对。尽管存量市场的局改需求会稳定且长远存在，但具体到每一个企业个案很可能也是千头万绪，是“重塑格局”还是“折戟沉沙”，需要顶层设计、材料供应、施工及交付等多个环节顺利地协同作用。

今年7月，国家13部委联合发文促进家居消费，其中的旧房改造和局部升级改造受到政策支持，为局改市场的发展注入了一剂强心针。为发展可持续性业务，“逐利式”的服务动能有限，服务口碑是长期生命线。未来，在打磨服务流程和标准体系，推动工人产业化和职业化等层面，仍需在系统化布局的前提下做出明确可行的承诺和服务方案。

出品|搜狐焦点家居