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如何包装房产才能得到最大化价值提升-房产效应

http://www.jiajum.com 2015-06-17 16:33 家居装修设计网

据记者多方面了解

　　首先有地方权威机构大力支持，作为政绩努力传播，成为重点项目后房价自然就提升了。

　　举例：2009年底，海虞镇‘奥特莱斯’项目边上常熟万和兴房产开发公司的‘幸福家园’，纯底层独立开间商铺最高售价是5753元/平，而‘奥特莱斯’一层非独立商铺当时售价是21600元/平,是‘幸福家园’的3.76倍。目前‘幸福家园’是6000多元/平，奥特莱斯是3000元/平。

　　为此镇代表当时主要为‘奥特莱斯’作了二件事：

　　1、上报申请并获批“常熟•中国世界名品建设示范交易中心”的批文，打造名品效应，使得开发商借此大肆宣传“常熟奥特莱斯是中国唯一的示范基地”、“投资30万获利200万”;

　　2、常熟市常务副市长徐永达主持协调会，将该项目定为常熟市重点项目;苏州市周伟强副市长出席‘寻找苏州地区品质楼盘’系列活动，将常熟奥特莱斯评为苏州地区最具升值潜力的商业楼盘，推高含金量。开发商则大肆宣传：“常熟奥特莱斯是最好的业态”，“看房体验175家国际品牌”，“稳赚不赔，零风险。”

　　二、镇领导助力营销，为集资提供场地

　　在2009年间，业主被销售大巴直接拉到常熟市海虞镇政府大楼，签合同、交房款都是在海虞镇政府内进行的，鉴于用纳税人交的钱建造的政府大楼是国家公权力的象征，广大多数业主认为常熟奥特莱斯就是政府项目，也是官员为业绩、政绩而主抓的项目，因此对该项目非常有信心，也非常放心，纷纷踊跃认购，造就了该高价地产在国家加强宏观调控、楼市普遍爆冷的大环境下，销售上一枝独秀……

　　唯一欠缺的是：当下，对照国家相关文件，前五年房租一次性在购房款中抵扣，性质就是返本销售，而返本销售是国家命令禁止的!该项目当初是以售租一体化方式销售的，是同时进行的，比国家明令禁止的售后包租还要有过之无不及。而国家有关文件已经明确，返本销售就是非法集资。

　　就是这几点不够周到：镇代表则为开发商集资提供了场所。

　　三、镇代表为此项目一路绿灯，推动售后包租

　　如前所述，该楼盘销售时同时推出包租十年、按百分之八保证业主的年租金，得到的效果是：奇高的房价、偏僻的地点、原住民的稀少，镇代表大楼内推出的售租一体化策略，打出奥特莱斯示范基地的华丽包装，才使得该楼盘爆冷成为销售上的一枝独秀;镇代表部门在办理地产证时更是全力以赴，加班加点，延长工作时间，甚至放弃休息一路绿灯，效率甚高。

　　四、欠缺，和努力

　　常熟奥特莱斯示范基地

　　开发商-常熟中泰置业发展有限公司是常熟市招商引资引入的外地客商，对在地处偏僻的海虞镇搞商业地产，没有做到心中有数，无法拿出数据详实的可行性分析报告，接下并完成这样一个不可能经营的项目，必须打造的天衣无缝，因而，这么一个面向全国销售的、价值数亿的“商业项目”在精心策划下无比光鲜地搞起来了，不仅是国家级的批复;还是常务副市长牵头;又是在镇镇代表办公楼销售;又是官员讲话、致辞等等，很快被销售一空!

　　2009年说项目完工后有175家国际品牌入住，现已经入住15家左右!

　　关于地方建设招商将会给当地的负责人直接带来很可观的政绩并且带动前途发展。

　　了解如下：

　　海虞镇原镇长马维纲在2008年主推该项目是任镇长，五年后的今天，升任为镇党委书记;原2008年镇党委书记、镇经济发展总公司董事长陈惠良现在升任为常熟市主管经济的副市长;常熟市2008年原常务副市长徐永达，现升任为常熟市政协主席、党组书记;常熟市2008年原市委副书记、代市长、常熟市经济开发区党工委副书记惠建林，现升任常熟市委书记等等。

　　有好的政绩，才能体现一个地方官员是如何对地方老百姓生计的负责。对投资者的回报。

　　参考资料如下：

　　http://suzhou.focus.cn/votehouse/1038.html

　　http://baike.baidu.com/link?url=f_MQYUT75b4W4IFt8WTpNyHTT3oUC-MHvzY6aeRhcpnKikHUB6o0kZUfJE_VgN_swdchUKV16437Qq-WSfaF_K

　　http://xh.xhby.net/mp1/html/2008-09/04/content_8244991.htm

　　http://csatls.tbshops.com/