直播：重塑奥北别墅区新十年发展论坛
4月3日，由北辰红橡墅主办的“重塑奥北别墅区新十年发展论坛”在国家会议中心隆重举行。现场邀请了亚洲人居环境委员会副主席开彦、著名经济学家北京师范大学房地产研究中心主任董藩、北京市房地产业协会秘书长陈志、北京清华同衡城市规划设计研究院城市发展策划研究所所长彭剑波博士以及北辰置地相关负责人共同出席。
以下是搜狐焦点在现场做的图文直播：
主持人：尊敬的各位领导，各位来宾，女士们、先生们，大家下午好，欢迎各位。
欢迎大家今天能够光临奥北别墅区新十年发展。尤其是对于北京的媒体而言，对这家公司体会更深刻一些。今天又是一个特殊的时间和特殊的地点，我们在这开会很多会，我们第一次跟地主一块在这开会，原来北辰确实是这的大地主，这地方经营在整个京城可以去抢很多酒店生意最好最热的一个地点，这是我们过去从北辰一开始成立到现在看到的一个发展的一个脉络，一会还有一些自己的产品的细节，我们可以去说。特殊的时间是因为这个春天真是不一样，跟今天的主题契合度非常深的关系。第一点有一句话被成功的推翻了，人不可能两次踏进同一条河流，但是中国房地产除外，我们可能反复踏进去有五次了，这一次的合跟以前感受的温度完全不一样。第二个是我们能够最终看到说这个市场上对于房地产的真爱来自于政府，政府的爱体现的透彻而淋漓。这地方有很多可分析的地点，但是对于一个行业而言如果反复要政策去生存，或者依靠调控去判断来决定自己的未来，这个行业是相当可悲的，幸运的是我们看到中国房地产这个行业现在已经有很多企业不再关注政策的上下冷暖，慢慢在走自己独特的道路，深耕于地点，对行业的本质和对产品有更多的一些了解。我们最重要的任务可能今天一是要看清政策背后之后，能对市场产生的影响。第二要根据这个行业和对产品有更多的探讨和研究，这背后的商业逻辑更加的关键。
为大家介绍现场请来的各位来宾，掌声欢迎北京实业股份有限公司北辰置地分公司总经理陈德启先生。欢迎副总经理江苏平先生。副总经理刘三伟先生。副总公里吴建刚先生。副总经理刘书春先生。副总经理江宏先生。总工程师邓江宏先生。欢迎总会计师李静女士。北辰·红橡墅的项目公司的执行经理谷娜女士。亚洲人居环境委员会副主席开彦先生。著名经济学家、北京师范大学房地产研究中心主任董藩先生。北京市房地产业协会秘书长陈志先生。北京清华同衡城市规划设计研究院、城市发展策划研究所所长彭剑波博士。欢迎《新地产》杂志主编张文豪先生。
今天都是来自于媒体和地产圈，也要掌声来欢迎大家，欢迎各位。
关于北京实业更精准的表述在这。北辰集团是众所周知的参加了亚运会和奥运会的运营和打造，我们所在这个区域从90年开始一直是深耕北京的北部。1957独家发起，北京实业同年在香港发行了别区股，2006年10月在上海证券交易所同时是上市了A股，成为过得第一家拥有地产类的上市公司。北辰实业北辰地产也是全国第一批拥有一级资质的开发企业，在北京市房地产行业率先通过了ISO9002质量体系的认证，涉足大型的住宅小区、写字楼公寓、别墅都物业形态的开发。对于整个奥北别墅区而言，北辰实业在这一代有长期的话语权，过去已经深耕10年，未来的10年会看的更远，一会会通过红橡墅的项目来对这个区域的价值对它进行挖掘。
下面掌声来有请北京北辰实业股份有限公司北辰置地分公司总经理陈德启先生，欢迎他来致词。
北京实业股份有限公司北辰置地分公司总经理陈德启 开幕致辞
陈德启：尊敬的各位来宾，女士们、先生们，大家下午好！
很高兴今天和各位在此相聚，请允许我代表北辰置地公司对各位的到来表示诚挚的欢迎和衷心的感谢。今年我们在位于奥运核心板块的国家会议中心共话奥北别墅区新十年的未来别有意义。20多年来北辰置地亲历了首都北部的区域开发与运营，见证了从最早的亚运村到奥运村，以及奥北别墅区的辐射发展与崛起。北辰置地拥有近20年的开发历史，是一家覆盖了全国多个城市的综合性房地产开发且，开发产品包括住宅、公寓、别墅、写字楼、商业多元化物业领域。多年来北辰置地一直饯行创造物业价值，铸就百年基业的开发理念，我们对脚下的这片奥北热土具有一种情怀。多年的深耕奥北北辰开发了一系列时代经典的标杆项目，如北辰绿色家园，奥运媒体村，碧海方舟、长岛澜桥、北辰香麓、北辰福第，2015年北辰置地与现在的北辰·红橡墅持续在售的北辰福第北辰香麓以及下半年即将入市的两个项目，呈现五盘联动的态势，全面冲击高端改善住宅市场，一个区域价值跟第一批进驻的企业和运营商是紧密联系在一起的，北辰是最早进驻奥北区的发展商，10年来一直深耕于此，见证了整个北部居住区的诞生，发展与成熟，在未来的市场波动期，北辰人将继续饯行诚实守信，点滴成金的企业精神。为客户呈现一个生态民居国际人文的品质，提供一个经得起考验的和省视的产品，让我们每一个客户成为北辰的幸福公民。最后再次感谢各位专家媒体朋友，我们广大的业主朋友们以及业界同人的大力支持，祝大家再次度过一个愉快的下午，谢谢。
主持人：非常感谢，谢谢陈总。陈总发言很简短，跟北辰置地的风格很相似，在市场上产品做的很高调，我们听一系列的产品，无论是住宅的、普宅、再到最高端的，最大型的、最顶端的。每个上面都有陈总提到的标杆，另一方面发起言来很低调，我们听到的这些基本上都是事实的表述，跟每一个企业的性质是有密不可分的关系，这个企业的气质是如此，低调做人，高调做事。现在去看的话，在未来的10年，又会面临着中国房地产发展不一样的一个阶段，包括330之后，可能我们所有人的心里，也会跟上一次2009年有一个巨大的不同，包括着好多好多这10年你累计起来的，对这个市场的迟疑或者对这个市场的质疑，包括对这个市场的相信。下面邀请著名的董潘教授，来为大家演讲。
著名经济学家北京师范大学房地产研究中心主任董藩主题演讲
董藩：各位，股市最近很火，大家讨论要买股票还是要房子，最近关于房地产的政策有放松了，大家在讨论还要不要买什么时候买？房地产一直是最好的投资选择，最有价值。我们在股市当中最近很多人赚钱，只要不到最后他彻底离开股市，所有股市里的钱都不叫钱，我是中国最早的股民，我曾经在那里赚过钱，但到最后又赔进去了。所以我告诉你，在股市里长期待的结果是什么？姚明进去潘长江出来，奔驰进去自行车出来，你穿着西服进去光着屁股出来，穿着连衣裙也一样，地球进去乒乓球出来。股市你可以进，你必须保证能在高点逃出来。否则永远不要在有房子的人面前说你有钱，你赚了多少钱，1984年全国均价只有408块钱，当时的北京也只有500块钱。27年去年年末全国均价按官方数据6300多块钱，官方公布北京数据，两万多块钱，北京的数据是假的，尽管我们秘书长在这里，我也要这么说。因为统计上有大量的缺陷，克服不了。我们看到的是4环以内，这几年成交的价格基本上是4万到6万。我们官方指导价格是两万。签合同的时候签两万就不算违法，还有别的原因，有四条原因决定了我们今天的统计数据是假的，真正的价格是多少？北京估计现在在4万，那些便宜的地方，都离北京比较远，占的比重比较低，更大量的是四环、五环以内的交易量，我们评估今天的价格已经接近四万左右。在过去27年当中，全国平均北京每年上涨11以上，北京每年上涨18%左右，各位如果你现在手上有一套房子，按照过去27年的上涨幅度，在北京随便拿一套房子5、600万，一年上涨18%，就意味着每年100万要进来，100万是个什么结果？相当于有一个稳赚不赔的小公司，如果你有五六套房子，你好比是个集团公司的董事长，如果跟单位领导处不好，完全可以可以拍桌子大骂一通，扬长而去。因为你不需要这份工作，你的终止每年就是5、600万不算租金。
我们看到所有在北京有房子的人，全都是富人。北京一个普遍家庭有两三套房子的，这种人很多，两三套房子是什么含义？就是一千万的市值，一千多万在地方是一个私营企业组的身价。我们还看到有开发商都发财了，尽管目前有些开发商被套住了，我们看到财富榜上，排在前面的大部分都是开发商，今天我们的首富是王健林，全世界已经排到29位了，我们此前恒大的老板也排在前边，各位全世界范围内前100位富豪当中，大多数国家有一半左右是大的开发商，或者物业商。
财富不断的向房产领域集中。去年10月份我在美国演讲，我在哥伦比亚大学演讲完学，他们的博士生就陪着我去逛一逛，又去了华尔街，博士生对我说老师我们最希望毕业以后，在华尔街投行找到一份工作，这是全世界最好的公司，我说你说错了，在华尔街最牛的人，根本不是同行是什么？是这些大楼的业主。当威尔曼兄弟倒掉的时候，这些大楼的业主一脚把他们瞪出去，再换一个住户，他丝毫不受影响，照样在全范围内打高尔夫球。你甚至不知道他是谁，因为他不需要上市，他靠房产做抵押就可以大量融资，继续扩张。
我要告诉大家的是财富是要房产领域集中是有规律的，房地产在整个社会财富价值的70%以上，今后还会变得更高，我们今后普通老百姓财富基层的划分看什么？就看你买没买房子，你买了几套房子，你什么时候买的房子，你在哪里买的房子，以及买什么项目，是不是买了我们北辰的别墅等等。
一个问题的五个方面，决定了你未来一个普通老百姓财富阶层的划分，工资收入已经渐渐被忽略了。我强调这个观点，大家总是强调买不起房子，今后买房子更多的钱不是工资，买得起买不起从来不是以全款来衡量的，全世界都是看首付，如果首付能支付的起房子，就是买的起房子。全世界范围那，都是用一辈子去偿还这个贷款的，这是一个共同的规律。当我们明白这个道理的时候，我们就会发现买房子不难。我们总是鼓励身边的人买房子，这么多年来应该是没有错过。为什么要鼓励大家买房子，财富创造有4种手段，劳动、土地、资本起家才能，四种说法要素放在一起共同创造财富。财富在分配当中，它们的地位是不一样的。资本的力量更强，所以在财富结构当中资本的优势占上风，分配的财富相对比较多。
因此我们看到富起来的人是谁，是掌管资本的人、运作资本的人，是这些富有企业家们，而不是普通老百姓，永远不要相信勤劳致富、勤劳致富，那是骗你的。坐在宝马车的小伙摇摇车窗，对坐在自行车后边的姑娘说，你后悔了没有？姑娘咬咬牙说我不后悔。你的宝马是你爹给你的，你的红橡墅是你爹给你买的，我们两个人10年之后，要用自己的双手挣出自己的宝马、别墅。
转眼10年过去了，坐在宝马车的小伙把他的车换成劳斯莱斯，而坐在自行车后面的姑娘只把她的自行车换成了电动车。这个故事告诉我们，如果你没有资本，你永远不可能迈入富人的行内。对我们普通老百姓来讲，就要研究，怎么样进入资本市场，老百姓进入基本市场的途径就两条。一般来讲买股票、买房产。买股票的结局很清楚。在中国股市初期，当时的40位称成是股神的人当中，只有一个人赚了钱后来不干了。他算是保住了，其他的人要么死去了、要么在监狱里、要么逃亡了、要么找不到了，找到都被干掉了。他的结局很清楚，我不是说所有国家股市都是这样子，中国的股市特殊，中国股市当年诞生的时候，他的背景跟西方完全不一样的，就是没钱了需要老百姓的钱，需要老百姓的钱再拿回去怎么可能，当我我明白这个道理之后，我抱着一个戒赌的心态离开了股市。
在房产领域当中，这么多年我们的回报客观说还是很高的。我在北京11年来年回报70%，我去年有单笔资金，获得了2000%的回报，那个是套了杠杆，我告诉大家的是，我们看到身边老百姓，所有有房子的人都是有钱的，明白这个道理之后，你就要进这个市场来，而不是要进入别的市场。你们可能跟我说，老师我想进入这个市场，政府还在打压，北京还没有放开。政府打压啥你就干什么，政府不打压你千万别干。哪里限购你买哪里的，哪里不限购你千万不要买他的，这背后的道理是很简单的。究竟有一天是要放开的，我不相信北京会永远这么管下去，因为全世界范围内，没有一个城市会像北京这样繁华。
最终抑制北京人口要靠价格，价格涨到足够高的时候，反而会产生一种力量，使很多人进不来，你只要能进来，北京再开发也没有多少开发的了，北辰地也不多了，那个时候怎么办？只能价格上涨，反过来产生一种抑制作用，主打人口往里面进入。在纽约如果你的收入达不到支付租金，或者是购买一套房子，怎么办？你就要留到波士顿，你就要去西雅图，你不可能留在纽约。但是我们发现由于管制，导致大量的需求在北京，周围在等待着机会，没有办法进入。
当你最终把他摘除的时候，他就意味着一个大的爆炸，这个谁都挡不过，这么多年来，我们没有说错，2008年金融危机的时候，我们也在骂房地产，在市场没有恢复的时候，我有一场演讲，当时媒体骂了我两个多月，没有房地产救不了中国。从央视到人民日报都在骂我，人民日报三年发了4篇文章批判我，2009年市场一恢复的时候，又开始打压，现在出来了。当时我在博鳌，我说没有房地产保不住中国，今天看的很清楚，在这之前我一直在，11月份我在我的公众号里，特意写一篇文章，心里有意市场无情，组合拳将被迫重新推出。我是4月份预测的，我当时预测在1月份到2月份之间，这些政策被迫出来。今天出来了，比我设想的稍微晚一点。我们李总理一直在等，前面的政策看看结果是怎么样的？
前面那些结果告诉我们靠钢铁，靠地铁，靠公路，靠水利，靠核电站，靠机场根本不可能活住中国经济，怎么办？只有回过头重新找房地产。房地产从长期来看，永远不可能这么发展，这个我是承认的，我们可以救中国经济一时，救不了一世。至少从目前来看，没有房地产是不行的，为什么这么说，因为房地产连着中国60%到70%的产业，回家看看你们家，门一关，所有购买的行为都是因为这个房子才发生的。
房地产从产业链的角度，60%、70%的产业全跟他相关，甚至我们发现盐业，甚至发现烟和酒都跟他有关系，绝不仅仅是建筑，建材，设计、规划这些。房地产连着40%-50%的就业。今天来了很多媒体人，你们最大的广告客户就是房地产，如果没有这块收入媒体就业人口一定是大量压缩的。房地产还连着地方本级财政收入的65%左右。从2003年以来在地方本级财政收入当中，卖地的收入占一半，房地产开放经营的收入加在一起可能就要占65%左右。没有房地产和卖地这两块，这65%都要受到威胁。全世界都是土地财政，不要老说土地财政怎么怎么回事。房地产还连着一个普通家庭70%以上的财产，房子在整个今天财富中占的比重就是这么高，在北京要占到90%以上，一个国家的所有权当中连百分之七八十以上也表现为房屋和土地、建筑物。
甚至我告诉大家高科技在房地产面前什么都不是，曾经的柯达在哪里？曾经的富士在哪里？摩托摩拉在哪里，诺基亚在哪里，诺基亚高他的总裁设定所有高管签字，他们公司被并掉的时候，他泪流满面，他说我们一直在努力，不知道错在哪里。错在哪里？没有搞房地产，没有买北辰的房子。我们也看到另外一个很有影响的饭店，最近不断的陷入一些财务纠纷当中，为什么是这样？因为他所有的铺面都是租的，如果是自己的就不会是这样，财富增长的规律，才可能有一个更完美的人生。所有拒绝房地产，无论是这个家庭还是国家都是不行的。
美国房地产业是第一个植物产业，所有人跟叫好，外国都是靠这个吗？哪个国家把房地产抽调，他还是一个国家，肯定都不行。我告诉你数据2012年美国GDP总量当中，排名第一的占13%啊，雄霸世界的美国金融保险业，完成GDP的总量只有8%，房地产是金融保险业的1.7倍以上。所以在美国他仍然是支柱产业，别的国家也一样，可能它的一手房开发量很小，但是二手房交易的量很大，卖一套房子折合人民币几百万，别的产品卖多少才能底这么多呢？抵这么大的价值吗？我们很难找的到。当房地产繁荣的时候，一定是这个国家最兴旺的时候，当这个房地产衰落的时候，一定是这个国家没落的时候。
未来很长时间我们还要靠房地产，你们说当他上涨的时候，政府会不会继续打压？不排除有这个可能，但是我告诉你永远这么打压是不可能的。第一打压导致很多合理需求没有办法实现，比如说改善性需求，刚才我们陈志秘书长跟我讨论，改善性需求，什么叫改善性？这是一个动态理解的概念，我们人文赋予他很多含义，一般来说比过去好都叫改善。
北京人现在严重受制于改善需求，不但受制于改善需求，现在想把父母接过来你都做不到。我的学生研究生去找我，老师跟你汇报一下，我要跟某某同学去登记结婚了，谈恋爱谈了三年，修成正果要去登记。我一听不许登记，为什么不允许登记，登记了之后你们两是一家子了你知道吗？知道，就是要变成一家，但是变成一家之后，你俩只有一次买30%首付房子的机会知道吗？知道。将来你爸要来吗？要来，将来他爸要来吗？要来，要来你怎么买第二套70%？你怎么买？第三套不卖给你，你怎么买？没想过，没想过行吗？你们都是独生子女，本导师批准你未婚同居不许结婚，这样的话至少有两次30%首付的机会。结了婚怎么办？结了婚的两边父母都要来，中国人平均寿命75岁，父母已经70了，不让他们来吗？男方说我父母岁数大，先让我父母来吧，女方说我父母身体不好，还是先让我父母来吧。僵持不下感情好的在家里石头剪刀布看赢了，感情不好的就得打架，打架不解决问题，最后只能离婚。因为这个问题就不敢结婚，结婚了就得离婚，离婚的时候我怎么能说它是个合理的政策？这种政策怎么能长久呢？这是不行的，尽管北京为了控制人口，不得不采取这个措施。
最终有一天必须把它拆除，因为从根上来讲，这个政策是侵犯人权的。我们接父母的权力都给剥夺了，这个是不行的，我可以买不起，但是不应该不让我买，因为它不是毒品，也不是摆放品。这样下去很多合理需求没办法实现，而且供应也会受到用，你一会打压，一会放开。各位价格是什么？价格第一功能叫传递信号，告诉大家共解和需求怎么样？然后去组织生产活动，决定投资的流向，当打压的时候，导致这些投资没有办法去有效的决策、合理决策。
另外，打压还导致GDP不断的下滑，就业不断的下滑，地方财政收入不断的下滑，下滑到一定地步怎么办？你必须是放开的。我的学生开发商、董事长找我，老师房地产是不是不能干了，能干怎么不能干？政府天天打压，没事你不要那么激进，搞的稍微保守一点，怎么保守？确保房子卖不掉的时候，你能挺上两年，老师为什么要挺两年？因为政府挺不过两年，你能挺过政府就可以了，所以我们看到了政府又把他放开了，不放是不行的，此前我们在文章当中，一直在呼吁一定要放开，不放开就麻烦了。而且我们看到了这一次放开，旧事的效果不会向09年那样突出，原因在哪里？最佳放开的时点，错过了。如果再早一点就会好很多，为什么，就像物理学加速度一样，已经滑的非常快了，你想把他拽住很难的，刚刚开始下滑的时候，稍微一跳可能就平稳了。
这么打下去是不行的，打压还会带来一系列的问题，当价格真正下跌的时候，买了房子就要求退房，连合同都不起作用，你怎么能说法制社会，连合同都不起作用了，整个社会的秩序就要乱套了，就没法带。所有的人都找北辰要退房，北辰怎么办？它也没办法，它没有钱退。只有剩余的水泥、沙子你也不要。所以这个时候就会产生激烈的冲突，就会出现社会的矛盾，保证房地产市场稳定健康发展，这是最基本的调控目标，而不是让它下跌。
价格的第二是调控财富分配，当价格上涨的时候，你手里有货你就赢了，没有货就输了。财富增长就是这样的，第一批服装个体户，曾经很有钱，但是他们的钱后来没了，哪里去了？就是价格变化过程当中，他的财富全部被条件调整没了。哪个行业仍然在上升，你必须判断准确，判断准确之后进入持有这些资产，最后你就是赢家，如果你做反了你就是输家。今天来了很多媒体的人，我知道我这些论调你可能很反对，这么多年你们天天骂我，但是我告诉你不要跟规律斗，这么多年我就没说错过，我的嘴在五台山开过光，绝对灵。大家还是要对行业充分信心，你们可能说老师将来会不会征房产税，我告诉你房产税征不了，目前来看不具备条件，要说到这个问题很复杂，首先第一个基本条件，要想征房产税，土地必须私有化，房产税是一种财产税，财产税的增收建立在什么？这种财产不断增值的前提之下，但是在中国土地制度是非常特殊的，土地属于国有的，我们等于租了政府的地盖了这个房子。北辰租了政府的地70几年，盖了房子再卖给我们转给我们，我们交了租金，但是你现在征房产税基本上这个道理就讲不通了，因为增值的是哪一部分？是土地而不是房产，当土地大量增值的时候，明明是他们在增值，像我们增值部分的税收，这个是绝对没道理的，法理不同我讲了很多年，从南讲到北，从东讲西，我讲了300多场，我都是反对的，而且最近这个观点被总理接受了。
各位，不但是这个原因还有一系列的原因决定了我们搞了，第一要想征房产税，必须跟反腐败斗争结合在一起，只有反腐败斗争彻底胜利，我们才能征这个房产税。这个我相信会取得彻底的胜利，我不知道是哪一天。第二要想征房产税，全国必须连网，连不了，连不起来，连了也白连，为什么？因为这个地方是乱的。在很多中小城镇，二手房交易根本不办过户手续，你认识我我认识你，签个合同就算了，不认识找两个证人。而且还有大量的不在这里面的很多小产权，央产房。小产权房、军产房、航天系统的房子，单位自建自管的城中村都不在这里面，你得把这些都清理了才行。你没有做任何工作，怎么能搞呢？军队想给你连怎么连，军队一连，军队副主席找习大大了，老大不能连，一连会查到我们28总司令家在哪里、海军总司令家在哪里，打起仗来，一个炮弹怎么办？那不行，总书记一想对，我们现在军队的门槛连牌子都不挂，哪能让你随便知道谁家呢？对不对？军队不能连，航天系统也不能连，连了以后，市里可以轻松的绑架我们某一个关键的技术人员，那不行。他们都不能连的时候，其他谁给你连都不能连，所以这件事情很难弄。还有别的原因，这说起来是很复杂的。你想征这个房产税，对着商品房来征，我隔一条马路，这边是商品房，这边是小产权。小产权交吗？他都不带税交什么交？凭什么了商品房，我花了一个巨大的买价，我遵纪守法我要年年交税，小产权违法了年年不交税？你把它拆了我就交，他能拆了吗拆不了。还隔一条马路，这边是商品房,这边是传统的公房。传统公房你怎么办？向个大学里都有，他住的公房根本不交税，你想征税，你得把它清走，但是学校那些人谁能赶得了？他都是现在的领导的老师，他当年创建了这个学校，创建了这个专业，你敢去惹他。你说老师搬走吧，你不搬走现在没法征房产税，你住着公房不知道改征不该征，小样你来管我，这个学校谁建的？这个专业谁建的，当年谁交你？你把你59分改成60分，让你毕业的？你敢惹他，你不敢惹他，当你有这么多公房你清理不了，住公房的人不交房产税，我们买私房的要交房产税，你说能行吗？还有当年房改的一方，可能位置差不多，买商品房的和房改房有90年代，位置差不多的，一平市场价格差不多，但是当时付出这么多买卖价格是不一样的，你按照一个标准来交税，有人心里不平衡了，凭什么？我们当年付出的买卖价格不一样，还有很多，我们国家至少有26房产，你被把他清理整顿搞的一清二楚、各自怎么弄才行。但是这些工作都没有做，怎么去征房产税？还有很多很多事情，这些原因都决定了，这个税根本征不了。而且我还告诉你，在中国，这个文化背景之下，这个法律背景之下，对全民征这个巨额的税的时候，你根本就征不下来。怎么征？西方是能征下来，因为西方基督教，如果不依法大学他上了天堂见不了上帝，他不干的。如果不依法纳税，他来世不能托生，变牛、变马、变蛇、变人他也不干，只有中国人是无神论者。你要纳税，不纳税将来用油锅炸了你，上头全都是老爷爷、老奶奶我一个都不怕，这是中国人。不但我们不交，雷锋活着都不交，雷锋会说这几天忙着做好事忘了，雷锋都忘了，咱们能记住吗？当年的房改房看的很清楚，五六万的房子要卖给大家的时候大家都不掏钱，领导都领头了也不交，都说买不起，其实买的起但是都不掏钱。最后被逼无奈，五六千、七八千价格卖给大家的时候，大家才掏钱。征房产税，在北京怎么征？五六百万征1%，一年要六七万，你征的了吗？退休的人，两个人的退休金加在一起不够六七万，你全拿走不让他吃饭了？如果有一个人去世了，全拿走还欠一半，怎么办？你只能把他弄进监狱，弄进监狱，监狱哪里有那么大都来了？在座的年轻人，你们在父母的帮助下买了一套房子，这边要还贷款那边一年要说你五六万的税，你受的了吗？即使在职的，一个人的工资收入拿走了，谁受的了。这个根本就走不通，你如果说千分之一行不，千分之一不行因为没有意义，这是一个土地制度问题，要说起来这个问题很复杂，未来社会也含着很大的风险。物权法虽然留着一个口子，但是物权法现在来讲，在没走到那一步的时候，没办法处理。所以我告诉大家，至少从眼前来看房产税是征不了，这个可以放心。
不但是这个原因，还有另外一个原因决定我们必须买房，这个需求的增长远远没有结束，你们老是觉得房子过剩就过剩了，在有些偏僻落后地区，三、四线城市，确实太大了，有点结构性的这种过盛，但是像北京这种地方，他是没房子的，你们有多少人在租房子，有很多人租房子，租房子你会知道经常找不到合适的房子。中国人平均一套房子才1.7间，美国是5.6间，我们差的挺远的，再下去，今天我们看到，有的人有房子住了，这个不行，根本达不到要求、达不到标准，住房永远少一间，再往下发展，住房永远少一套，别墅典型的第二层面的，住房永远少一套。富人的生活就是郊区有别墅、城里有豪宅，否则你叫什么富人？而且在座的今天有很多媒体的人20几岁，再下去20几年你也是变成中资产阶级了。向前边咱们做的这个人一样，那个时候你知道吗？即便你三口之家，中产阶级你的住房标准是什么样的，绝不是今天这个标准。三口之家需要四个卧室，不够，一点理想都没有，三口之家至少需要五六个卧室。父母亲要各有一间卧室，你们年轻不懂，知道吧。岁数大了四五十岁熬成中产阶级了，晚上睡觉打呼噜是正常的，你打呼噜对方不打，你天天影响他，日久天长身体能行吗？受得了吗？你也不能因为打呼噜就离婚，即使不打呼噜很可能有一个人神经衰弱，你说那个人你是在家里吃了安眠药睡着了，难得在外边去应酬，凌晨一点了才从北辰场所回去。到了那之后回家一推门，把夫人惊醒了，下半夜睡不了觉了，哪有几个像我昨晚上没睡觉，今天照样讲课的？所以一人各有一间卧室，你回来晚了悄悄回自己的卧室，不影响夫人，偶尔串串门就可以了。你们作为资产阶级，两个人都有工作，一个人接送小孩、买菜做饭正常不？要不要保姆房要有，现在都是独生子女。将来父母退休之后，是不是有时候要到你这来住一住，要不要给父母留一间卧房。你父母来领到北辰的酒店里，他不哭一宿呀？在酒店你把北辰买下来了，那行，他知道这是你家的，否则你说你把父母弄酒店行吗？要父母在家里住我上酒店，第二天父母也爬起来走了，知道把？各位不行，要给父母准备一间卧房，父母也不能给保姆住在一起。只管你自己的娘不管丈母娘行吗？要不要有一间？要有一间，我还没说有的父母已经分开了，不适合住在一起了。你看有几个卧房？理想的状态五六间很正常。要有几个书房三口之家？一人要有一个书房。一个要人中国好声音、一个要看非诚勿扰、还有一个要学习。你说有一个人在客厅不行吗？不行，客厅跟书房跟小孩书房隔一道门，你在这听中国好声音，声音一低肯定听不到，憋死你，声音一高影响小孩能安心吗？不行。一人要有一个书房，要有几个卫生间？我们要五六个卧室，每个卧室配一间卫生间是最合适的。你半夜上趟卫生间，你说现在很多人都裸睡，你光着就出来，你看见保姆穿着裤头起了歹意怎么办？每个卧室配一间这是最合适的。要不要有公共卫生间，约人家来喝茶，人家喝了半天，说我上趟卫生间，还得绕的吵闹卧室里，迎面一下子看着夫人换衣服是不是不好了，尴尬了？所以要有公共卫生间，卫生间必须干湿分开你们知道吗？你们做到了没有？几乎没有人做到？否则的话你在马桶上蹲了半天，一摁忽悠一股折具，晃晃悠悠全落你牙刷上了，牙刷必须每天换一个知道吗？我们离这些生活标准，这些健康的要求离的很远。我们还需要麻将室、茶室、健身房、20年后，你女儿跟法国一个小伙回来，一进门要喝红酒，你还踩着凳子摸索半天掏出一瓶红酒来，丢人不，你像北京人吗？你说到酒窖拿，你加得有酒窖懂吗？所以我告诉大家功能上我们差很多阳光房等等，未来社会一个普通阶层，住三四百平方米可能很正常。包括未来社会有可能我们这个别墅，到一定地步之后，他也是相对落后了，但是今天是没有问题的。我告诉大家，这个需求远远没有到顶，我要跟你从学术角度讲的话，能讲半天，但是今天不是那个场合，总之大家要对市场充满相信，尤其对北京要充满信心，北京是无数中心的复核，功能强大，房价是什么房价是功能和综合竞争力的反应，北京的功能不能改变的时候，意味着他的房价会继续涨。不管中间有什么政策拐着什么弯，趋势一定是涨的，北京超越香港、超越东京、超越伦敦、超越纽约，一定会有那一天，不是30万的问题，不是80万的问题，咱们慢慢瞧，谢谢大家！
主持人：大家用掌声谢谢一下。感谢著名相声演员董藩先生，今天理论上可以卖票，董藩先生已经说了，你们媒体骂了他这么多年，骂他的人今天都不在。董藩先生的知识确实超出了我的理解范围，没想到他对人性理解的那么清楚。下面邀请陈志先生继续下半场的相声表演欢迎。
陈志：没法讲，没有董老师口若悬河的表达能力，再加上董老师说需要6个卧室，7个卫生间，这就是改善需求。给我的题目是，接下来在新政之后改善需求的发展趋势。基本上没得讲了。董老师一讲逻辑就乱了。关键常盛（音）还说这是一个相声，这当口也很难说。总理的工作报告还是从题目进入，工作报告不具体说了，总理在报告当中做了非常详细的表述，具体要促进房地产健康发展，要稳住住房消费要支持自住和改善。刚才过来的时候跟董教授也请教什么是改善？董教授刚才也跟大家解释了，是一个非常专业的解答，是一个动态的概念，我也同意。我认为我们现在很多的需求都具有动态型。从没有到有，这就是一个动态的改善。这个观点过去陈怀老师也说过，如果按这样的一个逻辑去说，我们就没法具体去看这个政策。我简单的思考一下应该是这样理解，自住应该是买来自己用，用于居住的，发挥住宅的居住功能。但细一想住别墅也是自住，我就想恐怕更多的从中央领导或者从中央的文件表述，应该倾向于对于中低收入的家庭，他的住房需求的一种保护，我觉得从这样的一个角度去理解，应该说总理是对于房地产和目前的住房状况，做一个正面的回应。我们现在从中国大的背景当中去看，住房的问题还是一个首要的问题。从全国角度看，虽然总量趋于过剩，但是局部仍然不均衡，当时董老师也说北京还有很多地方不均衡，需求还很旺盛。从这个角度说，我们也不去讨论现在是不是过剩，但是中国政府现在明确的在支持和保自住和改善的需求。
对于以前年度出现的问题我们也不用去纠结它，现在需要新的思维下，新的政策下客观的去认识未来住房发展的态势。从整体的角度讲我个人认为应该是把住房消费看作一个民生性的行为，不是简简单单经济性行为。
从全国的市场上看，2014年中国经济下行有很多的预测是由于房地产带来的，表现当中我们不具体说，有很多的数据已经说明了。我只想就北京的情形简单的描述一下2014年北京的房地产投资，从数据上看，是3911亿，比2013年增了12.3%，其中住宅是1962亿，增了13.8%，写字楼750亿，增了22%，其他商业非公工业的用房是1199亿，增了4.5%。这里面我们特别清楚的是在北京这样一个市场上，在全国投资下行的过程当中北京为什么增？我们查了一下北京的投资结构，土地购置占的比重比较大，应该占到四层以上。北京去年我们看到是接近两千亿，1900多亿土地出让的成果，在这样一种情形下，前几年也是高的，不断推高的过程，从这样一种情形下看到投资还是增长的，土地购置费在计算北京的GDP，计算增加值的时候是不计算的。在北京的GDP当中不含土地这一块，增加值不含。这个土地投资在整个房地产投资当中占的比重是不是推生达到12.3增幅很重要的因素，我具体没有看它大概占多少，我想应该是不无关联的。第二我们从北京全年的商品房施工的角度看，这是一个供给量，我们全年北京市的商品房施工11.36亿平米，比2013年下降1.8%，其中住宅是6999万平米，下降了5.5%，写字楼是2277.1，增了7.7，其他商业非工业用房等比上年持平。我们在开复工的这个量当中住宅是下降的，带动的整个的施工这一块是下降的，其他两个都是增，就这一个降，住宅的下降是导致整个全市商品房施工面积下降的一个重要因素。从新开工这个角度看，2014年商品房新开工2500多万平米，比上一年下降了30%，其中住宅新开工1304万平米，下降了24%，写字楼下降了33.8%，商业非公益等其他用房下降了35.5%。从新开工这个指标看，我们对市场就非常清晰，这个市场是一个趋冷的市场，我只是从我们房地产投资从新开工这个家度看，我们再看看全市2014年整体的成交，我用北京市住建委的数据，上面用的是统计局的数据，从这个角度看2014年从的供给量是8.6万套，成交了6.9万套，其中6.9万套当中含1.9万套的自住型商品房，它也是商品房的一部分，我们为了在经济判断上具有可比性，所以我们把自住型商品房单独拎出来。供给从历史上看是最高的年份，不断的向市场上推，成交却是历史最低的。扣除自住房成交是历史上商品住房成交最低的，加上它是第二低，第一低是2011年5.9万，从这几年看，自住放特别是去年6月份供给已经占到了全市新房上市量的30%，这样的一个趋势。从6月份以后看我们供给占的比重是非常大，而且对商品房的成交是一个快速的挤出。去年基本上平均每个月是5000多套这样的一个量。我们全市的刚才董老师说价格四万，他说的可能是二手房，说四万低，我们现在看全市的含自住型商品房的成交价，平均价格是模糊了很多区位，模糊了很多类型，平均价格是2.53万，我们从整体的结构上看与2013年相比它的成交套数，成交金额，成交面积分别下降了20%、14%和24%，但平均价格却上涨了13%。这样的这种情形，从结构上一会会涉及到的，这个结构供给上是300万以下的供给这个套数大概是在77%，79%这样的两年度的关系当中，2014年是79%，套总价在300以下的赚了将近80%，其他的300-600万的13%，2013年是16%，600-1000万的5%，2013年是4%，一千万以上的是3%两个年份都一样。这说明我们按这样的一个跨度比较大的一个分组，套总价的分组来看，我们仍然大头的供给还是在300万以下的，这里面含自住型商品房。另一个大头是一千万以上的价格现在我们去年看到的我们单位平米的价格已经模到14万、15万，我们在现实成交当中还有18万左右这样的价格。我们现在在市场，在投资基本上是由土地拉动的情形下，开工处于一个下降的态势当中，我们的交易是量降，价涨这样的结果，北京市场很奇怪。我也思考过这样的一些问题，从我们市场连续观测几年，感觉到北京第一个是限购政策以后，我们很多的需求用我们官方的表达我们已经基本上挤出了投资性需求，应该说现在市场当中基本上成交的都是自住型的，我不知道怎么去更好的解释这个，我只能说现在80%以上的这样的需求还仍然是自住型的或者是改善型的，从这个角度看300万套总价占78%，其他的我们算到600万以下的加起来是80%接近90%这样的水平的时候，应该是一个中档，或者是低端的住房消费。600-1000万，甚至一千万以上的占比非常少，基本上8%这样的水平，应该是消费层次比较高的需求。这些需求我个人也认为是合理的，很难说这里面谁是投资的，我们现在需要面对的是我们如何让更多的有需求的个体能够买上房。董老师给大家说了非常美好的一个愿景，但是如何你有首付这是需要解决的，从这次央行去年的930到今年的330，包括中间26、27号国土部、住建部还有一个37号文，从这些政策当中，37号文主要的要求是各地政府应该如何做，包括调整户型，包括通过货币的方式来购买开发商的一些卖不出去的商品房用于棚户区改造和危旧房改造，包括可以改变一些土地性质、用途，用于发展新兴产业，养老、文化、体育等。不管怎么样这和我们未来有关，但和现实的市场拉动关联不大。
330这些政策当中更多的是在给我们的买房家庭，买房人群降低入市的门槛，仅仅是门槛的降低，比如说首付，首套20，已经还完的可以到30，未来这些门槛会不会再降，就看我们市场未来的活跃程度。再看看利率水平，应该说降，但是我更愿意靠到的是我们的银行能够给大家提供70%或者是七层的贷款，而不是基准的下浮一点点。未来政策会支持，但是目前看支持的力度不大，在未来的无论是改善还是自住这个角度我们去分析，我们也分不出来，我们从整个市场的活跃度角度来说，我们近期我一直在呼吁我们要活跃二手房市场，应该把北京的限购刚性的门槛做一些适度的调整。比如说我们不要求政府退出，政府也表态了不会退出限购，不要求政府退出限购，起码会对限购的一些强度，比如说一些年限，比如说非京籍的家庭在京有一套住房的，可以允许他再买第二套，应该和北京的户籍是一样的，这样我们会增加很多的需求。4月份应该是我们最关键的时期，一些中介公司在反映二手房市场开始活跃，也有一些访客，也有一些询问询价的，这个市场开始有回暖的迹象。我问一下中介公司好象这个月份的二手房应该在12000多，看了看3月份，今天正好是4月3日，我们看了3月份全市成交，全市成交新个建商品房4107套，成交金额116亿，这个是含自住型的，如果扣除704套的自住型商品房实际成交商品房只有3403套，基本上和过去往常年份差不多，新房市场，一手房市场现在仍然延续去年的态势，我们现在仍然在市场当中存在着很多的自住房因素，我们要和去年同期比要扣除掉，因为去年一季度没有自住房，6月份以后才有。我们也关注了一下一季度的情形，如果我们含上自住房，我们市场的均价是降了8.6%，我们的销售套数今年和去年同比涨了36%，销售金额是涨了11%，销售面积是涨了21.9%，但我们要扣除自住房因素的时候，我们的销售是下降了17.6%，销售金额是下降了12.2%，销售面积下降了17.3%，我们的均价增了6.2%。从这个角度上看，我们未来自住房因素是影响纯商品房市场一个重要因素，我们不断的跟政府有关部门建议，政府现在也在想如何调整自住房的方式，具体结论我们不知道，这是和我们纯商品房市场密切关联的一个政策，也是保障性的政策，政府会很慎重。从未来的趋势上，高价盘，大户型，从历史的成交纪律上看都是一个相对稳定的数，不会超过3%，也不会有快速的增长，这一类的商品是一个慢速的趋化过程，这类的需求什么时候都存在，不可能像普通商品房一样，中低端的普通商品房一样一天成交几十套，不会那样。我们不担心底部的含有自住型商品房为那些中等收入甚至偏低家庭提供的那些普通商品房它的趋化，这一部分政府是最关注的。对于2015年乃至今后一些时间，最应该关注的是中间段，我们也看了一下600万上下是一个大槛，一千万也是很重要的门槛。在600万的时候占比一般是在8%、10%这样上下浮动，但是上一千万基本上是个位数，5%以下这样的一种涨幅。
前两天21世纪有一个报道，说现在市场的供给两5万以上的高价盘这样的供给量全市有12000套，全年的交易才有1000多套，这是一个巨大的反差。可能是应该更加关注这一部分供给结构和需求。我们如果说对二手房的政策再有一些调整，比如对于20%的个税的问题，如果能够再做一些修整，或者取消或者是把这样的一个税在国家的房地产税调整的大的背景当中去考虑，我们先暂停，对于活跃二手房市场，对于二房、一手这些联动的市场都会有好处。现在我们很多的二手房成交都是好的区位，卖方应该有比较强的议价权，买方是没有办法的，20%这样的税尽管存在，成交价和签价不一样，很多的20%是被买方人承担的，如果取消这样的东西，我们应该说给买房在卖方还是有一定强势情况下，在需求不会快速膨胀的过程当中，对于买房人来说是一个支持，这也是一种改善。对于别墅市场来说我愿意看到的像北辰这样的一个产品，我也了解了一下，这个产品是一个具有养老特征的，可以几代同堂的产品，这样的产品可能会在今后市场细分过程当中得到关注，未来不是简单的关注价格，它可能会对功能有更多的要求。我想还需要看北京未来的落地政策，因为北京的政策特别是对于37号文件的落地政策这是我们各房地产企业应该关注的。前面的银行税收的这些政策应该是照搬执行的，4月份、5月份是一个关键时期，如果4月份、5月份我们的市场仍然不见起色我们可能还需要更加激进的一些调控措施出来，要不然就真正的达不到需要稳住中国经济的目标。
谢谢大家！
主持人：听你刚才提到的中间有几点，包括最后这个话，如果四五月份市场不好，2009年都知道政策是强行把市场完全拉起来，预期改变非常大，我们在2008年的时候，当时认为房子就是砖头瓦片了，但是在2009年的时候一下子变成了珠宝和黄金，预期改变是非常非常大的，如果你现在来判断不管是37号文还是现在的330的税种跟财政部政策出来之后，市场会跟2009年有多大程度的相似？
陈志：需求进入应该是没有问题的，这些政策都是对买方有利的，5年改两年，包括你的利率水平等等。但是，我们现在北京有一个非常现实的问题，我跟很多的媒体也在说，我们面对的是跟过去不同的总价因素，我们很多的需求要面对的非常高的对价关系，这是短期内解决不了的，我特别愿意住红橡墅，但是我付不起一千万，我也没有首付，我不知道未来怎么样，很多的家庭会面临这样的困境。
主持人：我们下面开始今天的论坛，邀请几位上来交流一下。开彦老师欢迎。欢迎彭剑波先生。欢迎张文豪先生。欢迎北辰置地的两位吴建刚先生和红橡墅的项目经理谷娜女士。
主持人：稍微简单做一点判断，虽然一会会公布中间的产品、区域、人文这些内容，今天的论坛会延续刚才提到的话题。谈一下330和刚才提到的37号文大概对这个市场的影响。
张文豪：这个对市场的预测一般来说不愿意做，的的确确受到一些非人类，这个人类指像我们这些人，不是指位高权重的，有一句话叫形式比人强。刚才陈秘书长讲的那些数据，如果是它的扎实性很强，加码刺激的可能性非常大。
主持人：其实你判断这一轮刺激还不到位，市场不会是因为这个刺激而发生重大预期改变。
张文豪：前三个月也写过一篇文章叫如马的羊年，虽然今年是羊年，但是很多事情尤其政策推出像真正属马的羊年。
彭剑波：从330政策来看，从国家层面，包括央行层面是有一些新的利好，北京的市场非常特殊，北京的数据600万是一个槛，下一步关键看北京下一步的政策，对于北京市场来说，现在330政策它会对大家购买的动机产生一个影响，是不是能够形成实质性的在成交面的数据快速的增长，我个人持观望态度。
开彦：今后改善型房子是一个巨大的能量，我们在很多的精力方面应该放在改善型房子的方方面面，包括在环境方面的改进，这个方面的工作是非常大的，因为它的市场很大，潜在的能量很大。
主持人：吴总有压力吗？不要代表上市公司，就代表个人观点来评论一下。
吴建刚：刚才开老师说改善型需求在北京市场它是将来的一个发展方向，因为北京是限购城市，大量的保障房、自住房、商品房大量的产生，包括政府这方面也有它的任务，这一部分房子实际上是有限定的，都是在100平米以下的，小户型。真正的改善型需求大家都有体会，多少房子住的，住的越来越小。刚才董老师在第一次说的很好，这个产品不仅是吃喝拉撒睡的一个事情，而且还是一个生活模式的重复，生活习惯的一个倡导。这个人的需求这种模式和习惯也是随着他的居住的时间、长短不断的在改善，刚才说到改善是一个动态，这部分的市场将来是一个很主流的一个市场。
主持人：基本上把问题说清楚了。你认为改善型住房尤其像以红橡墅为主导的未来的刚改会有多大的市场份额。谢谢你刚才已经回答问了。
问一下谷娜，你以业内从业者的身份去判断一下，别人家会按哪个趋势来走？下一步4月份到5月份。
谷娜：一个说到330，我是做项目的，我的高度做不上去，我非常同意刚才开老的说法，从北京现在和未来几年人口发展和需求来看，改善型的需求就是房地产最大的一个需求，而我们红橡墅就是一个改善型的产品。从目前330出来到今天4天的时间，还是观望的态度，应该有一点刺激，形成不了量的激增。
主持人：相对来说都清醒。
谷娜：还是得解限。
主持人：这一条等的时间长一点，因为都已经说了限购是永恒的。陈秘书长你要听大家的，跟刚才大家提到的，所有人都是谨慎的态度，包括对政策能起到多大的作用，和市场有多大的反馈，以及心理的预期能不能逆转，市场能不能来配合，这跟2009年有巨大的差异，这个巨大的差异也是在说这个新十年这个概念是存在的，未来的玩法跟现在不一样，像张文豪提到的那样2014年开始中国的房地产玩法完全不一样了，无论参与者而言，还是整个环境而言，还是整个国际环境而言，大概配合的因素跟过去的那几年有一个巨大的差距。如果把宏观这一块，或者像太远的背景和方向抛开，单单回到奥北这个区域，也是北京开发高端住宅蛮早的一个区域。但是在过去10年来以来，这个区域里面传递出来的声音没有那么大，有一个新十年的说法，要从新十年往上做下一步抬升，这个区域需要来分析分析，你马上要马过来住，你对这个区域怎么看？
陈志：搬不过来，想，只是意愿。如果能有首付我真想努力一下，但是没有，很遗憾。新十年和旧十年从北辰的角度，我的理解他们在这个项目上深耕了十年，未来还会努力的尽全力的在这个地方去精细化打造，这是未来的十年。这一类产品我个人看像他们一个总价应该算合理，不是很离谱的，应该很多中产阶级或者中产偏高一点收入的阶层努努力是购上的。这个产品今天做他们是踩对了一个点，第一个我们判断4月份、5月份大家解出观望，进入市场非常重要的一个窗口期，而且一旦4月份、5月份全国的反应不如政府预期的那样好，包括北京的市场，特别是一手市场反映不出来，虽然二手市场活跃，一二手是割裂的，不能联动，可能还会有一些更激进的政策跟进，这是我的一个判断。
第二我看好这一类的产品未来不会有太大的风险，虽然有，有一个刚才谷总也说了一个判断，需求，我愿意看到2015年结束后我们从2011年开始限的，真正的在这个5年当中静静的等待着那些可以被释放的需求能够快速入市。我想，他们和2011年的时候面对的房价不一样了，我一直纠结我们现在支付能力不足的问题，银行尽管给了一些杠杆，尽管下降了一些门槛，但是首付的问题还需要开发商能够有什么其他更好的方式帮助大家，如果有很多的需求应该被满足的。
主持人：陈先生一直在提一个是机会，再有一个是项目的难度。我问一下吴总，能不能告诉我们一下你对这个区域当中了解程度最深，你现在怎么定位奥北这个别墅区，作为总建筑师来看，现在这个设计你自己满意的地方或者亮点在哪？
吴建刚：我先说一下北辰，北辰集团从它诞生的一个特殊性和现在多元化的经营，实际上北辰集团经历了我们国家基本上所有的这些重要的赛事和一些重大的会议，都参与了。也见证了这些赛事，像奥运会、奥运会、APEC会议的成功举办。北辰地产在北辰集团里面重要的板块，置地是地产的一个自住的一个地产的公司，北辰置地从这几年的开发的情况来看，最早的是从绿色家园和长岛澜桥、香山亲情（音）、长河月树（音）到现在的北辰·红橡墅还有北辰福第、北辰香麓这些项目涵盖了像政府的双限房，更多的这些产品基本上我刚才说的改善型产品的一些架构开发，基本上是这些类型的一些项目类型和一些低密度的别墅的居住区的一个开发行业。说到奥北别墅区，大家也都知道在北京它所处的地理位置是相当独特的，上风上水，同时又有温榆河，南侧又有回龙观的商圈和望京商圈，在未来有TBD的科技商务中心，另外还有东方文化城，东方科技城，这样的大的区域的规划。奥北别墅区除了它这些得天独厚的自然环境以外，同时我们在北辰置地在这方面因为它做的这些改善型产品和低密度的做的比较多一些，对这个区域的一些客户的需求也是相对来说比较了解。刚才我说到的不仅仅是一个户型产品的研究，对他的一些深入模式，包括这个产品的附加值也做了一些研究，比如它的投资价值，居住价值，它的服务，它的配套，从它的环境，从它的空间，从它的一些技术上面也有一些创新。尽量的不仅具有较好的经济效益，也要有一定的社会效益和环境效益，这也是一个企业的永恒之道。奥北别墅区我们这个项目开发了很多年了，从一期到现在二期，这个产品特点谷经理会详细的介绍。
主持人：掌声一些一下吴总。谷女士你接着说。
谷娜：刚才吴总也对北辰，对置地给他们阐述了一下，从1986年建设亚运村开始到现在的30年来，我们的北辰人见证了从北四环的核心一直到奥北别墅区这么一个迭代的剧变，也见证了在北部置业第一批愿意城镇化高端客户的成长，我们是陪伴了他们的成长。我们对北部的片区非常了解和熟悉的，包括土地，机理人文是很有感情的。从产品当时的设计阶段，我们在北部对第一类的客户，还有包括在北部置业的区域，还有改善型的这些，中产阶级成长型的客户我们进行调研和走访，让我们的产品的规划和区域的特点更吻合，让我们规划的产品和客户的需求也更吻合，处于这么一点。
说到奥北别墅区，刚才吴总也说了它非常的成熟了，从这两年土地形势可以看到，面粉比面包贵，很多新供应的高端产品是被豪宅了，加上开发商的一些运营压力比较大，于是在产品上出现很多无奈。但是奥北这个区域是比较成熟的区域，处于一个上升阶段，潜力发展一个上坡阶段，产品都是以资源占有，还有舒适度还考量设计的，它并不是简单的我把所谓的高档材料一个堆砌，并不是这样。在城市别墅里如果大家要想买容积率小于0.6的，只有奥北这个区域了。说到红橡墅这个项目，地上两层的设计，更注重单层面积的尺度空间来保证舒适性，这样的产品以后不会再有了，我们通过产品的创新、研发，实现了双拼别墅下的价格下能够享有独栋别墅的居住品质和空间。其实北京从来不缺乏产品的创新，但是如果说真正能进行居住的一个舒适度，刚才董老师说的六个卧室七个卫生间我们都能够满足，从居住的舒适度，按照这个全家庭结构打造生活空间，我们是都能够做的到的。
主持人：第一个你觉得你还可以再补充说这个项目，如果要把陈志当成一个客户，我会向他怎么来说我的亮点；第二我的价格让大家能够不费劲的能购到，能吸引他。
谷娜：我们的首付也没有那么高，现在新的政策也出来了，刚才我说了是双拼价格下的独栋别墅居住的品质。我们的设计红橡墅的产品也非常注重生活，是从人居住的角度来设计产品，从屋里屋外都是注意到人在这里住的感受，我用四个词十六字来概括一下我们这个项目开发的设计理念，是师法自然、林河而居、绿浪归家、林里回归（音）。而且红橡墅这个项目我还可以自豪的讲，应该是北京联排产品和别墅产品容积率最低的，0.5的容积率让我们注重了楼间距还有自然景观的设置，更注意社交公共空间感，还让我们减少社区路，对每个家庭的干扰，增加私密性，包括我们加大庭院空间，还有每个家庭对公共资源的一个错落感，形成每个别墅群对视中景观的有效一个隔离。我说实际一点，除了每家的私家花园外，我们还有4万平米的公共空间供你来歇息、散步、跑步、带孩子游玩、遛狗，还可以在公共的花圃里种花，一切一切在这个园区都是可以实现的。
陈志：我们什么时候可以看看，什么时候能让我们的媒体去。
主持人：组织一个媒体的见房团。
谷娜：可以的，没问题。
主持人：开彦开始，最喜欢看好的环境，好的房子，适合大家住的，能够让大家在里面待的住的地方，中国需要能待的住的房子，现在之所以往外面跑的那么关注，因为房子里待不住，所以要待的住。我想听听你在这个基础上，你有什么判断，还有哪些要求？
开彦：北辰是一个老牌的企业，是一个多少年来有很多经验的积淀，做的又是别墅，刚才两位吴总和谷娜都介绍了关于这个项目整体的一些品质，我相信他们是花了很多功夫来做这个项目，这个项目部用怀疑它的人居环境，它的居住品质，它的健康、舒适、安全，这个角度是不用怀疑，肯定是非常好的。我想说的是我们别墅，实际上我们这么多年来的一个建筑文化的积淀，是建筑业值得骄傲的东西，也是可以拿来跟国际上比较的品种。这一块当中是我们未来发展的重点，将来的比例和它的重点会越来越大，我们现在是第二经济体，跟这个相适应的，我们拿什么来比较，如果是高端品牌，是别墅群。目前对这一块当中是没有放开的，说它也是扭扭捏捏的，不敢放开来说，我是豪宅，我是高端的，我适应有钱人住的，说的不是腰板很直，这个目前是不够的，应该大大方方的说，而且非常自豪的说这一块，我认为是应当的。比较起来，我认为我们整个的20年也好，30年也好，整个房地产业的发展目前是粗放式的，这是不应该的，我们几十年的五六十年代的房子发展到现在还是一个粗放时代，是不够精细的，是为了应对市场非常毛躁的东西，这个国际上的差距是很大的，这个角度讲我们现在要做的工作还有很多，我们后十年应该改变我们传统的历史上的发展的模式，应该把它做的更人性化，更加精细化，更加符合我们生活上的需求，也就是人与环境的需求，这一方面的文章是很多的。我作为人居环境委员会，我们建设部的人居环境委员会，这几年一直在从事关于人居方面的研究，要素方面我们也做了很多了，最近我们也推出了《关于人居环境住区的标准》，这个标准现在去年已经开始实行了，里面说的很清楚，对人居环境方面的一些做法和它的未来的发展的目标，这个的确是可以作为
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