解除老年人“上下楼不便”困扰不再是梦
长期以来，在党中央、国务院高度重视人口老龄化和积极应对下，我国老龄事业发展取得显著成就。但是随着老龄人口日益加快，养老问题已成为中国社会最突出的重大社会问题之一。尤其是有相当大一部分行动不便且多病的老年人居住在年久失修功能退化的老旧小区内，更是亟需解决。
老旧小区住宅改造，是政府为民谋福的迫切需求，更是行动不便的老年人热切期盼。不仅需要各级党委、政府在“大胆探索、试点先行、找出规律、凝聚共识”的改革精神指引下戮力而为，更需要社会各界共同参与“主动有为”。2015年10月21日，随着集“政、企、学、研”为综合战略体系的（6+1）模式“老旧小区综合改造工程”在上海市启动，老年人即将告别“上下楼不便”困扰不再是梦。针对相关问题，记者采访了项目实施主体，益土置业（上海）有限公司董事长刘益军。以下是访谈实录：
老旧小区住宅亟需改造
记者：中国梦的幸福生活基本要素是“安居乐业”，居住房屋的质量与此息息相关。老旧小区的改造，涉及到的问题远比开发城市商业地产困难重重。益土置业选择涉及这一领域的初衷是什么？
刘善军：主要有以下几个方面。首先，从国家宏观层面来讲。2007年美国华尔街金融风暴引发的全球性经济危机，给国内很多行业带来了不良影响。尤其是产能过剩问题尤为突出，也亟需解决。第二，从上海现状看，上海市现有老旧住宅大约20万幢，这些楼房以四、五、六层居多，大多数是在20-30年前修建的，并且老年人多数居住在老旧小区内。还有，上海2013年末户籍60岁及以上老年人共计387.62万，占全市户籍人口27.1%，老龄化程度进一步加剧。在养老机构非常匮乏情况下，老旧小区社会养老正面临着老年人生活出行、健身不便、就医难等日益普遍和紧迫的问题，广大社区和群众有着极大的现实需求。第三，从行业发展需求和面临形势来讲，商业地产市场已经进入了一个饱和期。在2007年末随着金融危机的来临，我们也在积极寻求行业和产业转型。通过对上海市的深入调研，我们已经意识到老年人上下楼不便这一迫切的现实现状和难题。
综合以上三个方面，2012年，我们在中国科学院上海高等研究院指导下，成立了益土置业(上海)有限公司。这也是为了响应国家号召，和适应上海市和全国其它城市地区社会经济发展、人口老龄化需求而成立的。
基于前期扎实有效的基础性工作，我们认为，目前在上海市全面启动优化解决旧楼综合改造提升旧房使用功能，加梯加层综合改造工程各方面的条件已经成熟。
记 者：益土置业实施项目遵循的原则和落脚点是什么？
刘善军：原则是针对社会需求的迫切性、旧楼改造基本功能提升的可行性和安全为基础的科学性、以业主及参与各方的满意性。落脚点是在保证社会稳定、结构安全、经济合理前提下，将国家倡导的信息惠民与旧房改造融为一体，让广大行动不便的老年人安居乐业、过上幸福美好的生活。
“6+1”：具有哪些项目优势
记 者：实施三年来，“6+1”项目形成了哪些优势？
刘善军：三年来，益土置业联合并和有志投资老年事业发展的组织、机构、企业一道形成有效的联合工作机制，形成了一套项目作业流程、项目管理流程；形成了与小区业主、居委会、物业委员会协调机制；形成了依法依规开展项目运营的管理方法及（6+1）经营模式。
三年来，我们这个项目也得到了国家发改委、住建部、民政部、环保部、工信部等多个部委的大力支持。同时，在中国福利基金会、中国老旧小区暨建筑改造产业联盟、老旧小区更新和既有建筑改造研究院、中国基本建设优化研究会、中国信息协会城市运营分会、中国电子工程设计院、上海市建筑科学研究院、同济大学三张建筑设计事务所、中交三航局全力支持与合作下，取得了实质性的进展。现已完全具备了由国家相关部委支持的高端平台优势、老旧小区改造“6+1”项目的核心品牌优势、福利基金和PPP（政府和社会资本合作）的项目融资优势、科研院所及国家一级智库参与的加盟合作优势的“四大优势”。
记 者：“6+1”模式的主要内容是什么？
刘善军：益土置业通过几年来的市场调查，并根据上海市2013年发布的《本市既有房屋增设电梯指导意见》和2015年发布的《上海市旧住房综合改造管理办法》《上海市城市更新实施办法》等相关政策，总结出了旧房改造的新模式“6+1”，即在保证结构安全、居民及社会稳定的前提下在原有旧楼顶部增加一层，通过增加一层新房屋的租售来平衡旧房综合改造项目的建设资金，并在旧房综合改造中首先进行房屋加固，通过加固保证房屋的稳定安全再进行加梯、加层。通过这种改造形式即解决了居民上下楼难问题，又解决了改造资金，同时延长原有建筑物的使用寿命。
技术安全和资金短缺将如何破解
记 者：老旧小区因为建设期已经超过二三十年，很大一部分存在安全隐患，同时，由于老旧小区居住的多为离退休群体，益土置业如何解决施工安全和资金这两方面的问题？
刘善军：在技术安全方面，我们联合运用上海市建筑科学研究院的强大技术力量及旧房改造先进技术和理念，通过一楼一勘、一楼一评审来对改造工程进行把关，同时，国家行政学院政府经济研究中心与中国老旧小区暨建筑改造产业联盟共同组建的专业研究和咨询服务机构：老旧小区更新和既有建筑改造研究院；中国基本建设优化研究会针对改造项目给予智库咨询及平台资源上的支持；中国科学院上海市高等研究院、中国电子工程设计院、上海市建筑科学研究院、同济三张建筑设计事务所合作，对旧房改造项目进行实体检测、结构设计、建筑设计，保证改造项目的技术、安全、环保及节能。
在解决资金难题上，我们与中国福利基金会专门成立了“助老电梯安居工程基金”、及PPP(政府和社会资本合作)模式，通过社会资助能够解决经济不发达地区的旧房改造资金不足问题，从而使社会大多数老年人能够享受的加电梯带来的福利。
记 者：据悉，李克强总理近期对推进老旧小区更新改造有了进一步的批示，对于该项目的推进具有积极的重要作用。那么，项目在进行的过程中，还存在着哪些问题，还需要上海市政府协调解决的问题？
刘善军：“老旧小区改造”项目，是进一步改善市民居住条件和环境的一揽子解决方案，是一个项目发展的综合体，也是一项系统工程，对于技术、人才、资本等要素的要求较高，需要地方政府和科研机构、金融等多方参与，方能得以实现。尤其需要上海市政府在政策、规划、审批方面给予支持。只有优势互补、资源共享、才能共同促进老旧小区更新和既有建筑改造工程的优化，加快推动“中国梦▪安居梦”战略蓝图的实现！
项目实施或将为全国再次探路
记 者：这个项目的实施，有哪些积极的作用和意义？
刘善军：“老旧小区改造”项目，对于上海市具有积极的政治意义、社会意义和经济效益，当前，世界经济依旧迟缓，国内经济更是不容乐观。同时，可以为“培育中国经济新增长点，缓解甚至消除经济下行压力；迅速化解产能过剩，增加就业；顺应老年化，奠定社区养老基础；增加社会财富存量的同时彰显国家治理能力”等四个方面探路，为全国做出表率。
记 者：老旧小区旧房综合改造项目是一项利国利民的福利性事业，但是，也存在着一系列难题，益土置业未来的愿景是什么？
刘善军：“老旧小区改造”，是一项涉及面广的系统工程，需要政府相关部门、社会组织机构、居民和企业的共同参与，需要多方努力方能顺利达成。益土愿与参建各方共同努力，依托以上强大的团队运营和努力，同时相信，有上海市政府及相关部门的大力支持，国家相关部委的政策支持，有社会各类金融资本的积极介入支持，有国家智库平台的优化理念支持，有科研院所的技术保证支持，有居民的大力配合支持，通过实施“6+1项目”使之成为惠及“老有所安”的民生工程、拉动内需发展动力的科技工程、加强旧区新貌承载能力的安居工程，为上海市实现新一轮创新驱动发展战略，增强区域经济增添更大的活力！
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